Contratti di locazione ad uso abitativo, normativa e tipologia di contratti
La legge 9 dicembre 1998, n. 431, che regola la locazione degli immobili ad uso abitativo, ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta
come “equo canone”), che obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito. Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali.
- Contratto a canone libero
in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’obbligo, tra li altri, di rispettare la durata minima di 4 anni + 4 di rinnovo, salvo casi particolari tassativamente previsti che prevedono il "non" rinnovo alla prima scadenza (es. subentro del proprietario nell'unità immobiliare locata, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, destinazione dell'immobile a familiari ecc.) ;
le principali caratteristiche quindi sono:
• durata contratto: 4 anni + 4 anni;
• entità del canone: libero;
• agevolazioni fiscali: detrazione IRPEF in misura variabile a seconda del reddito percepito e per i giovani inquilini di età compresa tra i 20 ed i 30 anni.
- Contratto a canone concordato (o concertato o convenzionato)
con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi vuole prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario sia all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Imu solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
I contratti concertati prevedono canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini.
I contratti di locazione concertati si distinguono poi in contratti:
a) ad uso abitativo, con le seguenti caratteristiche
• durata contratto: minimo 3 anni + 2 anni di rinnovo;
• entità del canone: concertato; fissato dall'accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari (dipende dal Comune);
• agevolazioni fiscali: per il proprietario ma anche per gli inquilini in base alle fasce di reddito (in più è prevista una riduzione dell'aliquota IMU sulla seconda casa).
b) ad uso transitorio, con le seguenti caratteristiche:
• durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi "non rinnovabili";
• canone: concertato;
• agevolazioni fiscali: nessuna (per il proprietario riduzione aliquota IMU su seconda casa).
c) ad uso studenti universitari, con le seguenti caratteristiche:
• durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi;
• canone: concertato, fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti;
• agevolazioni fiscali per il proprietario (per il proprietario riduzione aliquota IMU su seconda casa) e detrazioni fiscali per gli studenti fuori sede.
Di seguito alcuni documenti che vi potranno essere utili (in formato pdf):
1) Contratto Concordato ad Uso Abitativo (3+2)2) Contratto Concordato ad Uso Transitorio (1-18 mesi) 3) Contratto Concordato ad Uso Studenti Universitari (6-36 mesi)4) Verbale di consegna per il calcolo del canone concordato 5) Lettera di trasmissione al Comune di Ancona 6) Tabella oneri accessori proprietario/inquilino7) Accordo territoriale Comune di Ancona - associazioni di categoria
