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Quando diventa obbligatoria la nomina di un amministratore?
Risposta:
La Nuova riforma del condominio all'Art. 1129 (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore) stabilisce che:
"Quando i condomini sono piu' di otto (intesi come proprietari), se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o dell'amministratore dimissionario".
La legge di riforma sul condominio ha innalzato, quindi, il numero minimo di condomini necessari alla nomina obbligatoria dell'amministratore; il precedente limite era più di quattro (quindi l'obbligo scattava dal quinto condomino), quello attuale è più di otto (quindi l'obbligo scatta dal nono condomino).
La mancanza dell'amministratore non significa però che non sussistano gli obblighi, anche fiscali, e le responsabilità (civili e penali) connesse all'amministrazione del condominio. Il condominio, infatti, ci sia o non ci sia l'amministratore, resta sostituto di imposta nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, come anche resta tenuto a presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre il codice fiscale va ugualmente comunicato all'ENEL o altro fornitore di energia elettrica, come anche va fornito a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio e deve emettere fattura come per legge. Di conseguenza, il codice fiscale resta necessario ed obbligatorio, anche in assenza dell'amministratore.
Ma come fare, allora, se l'amministratore non c'è? Chi deve curare materialmente la presentazione del 770 e tutti gli adempimenti fiscali del condominio? La risposta è semplice; un condomino qualsiasi, che si presti a farlo volontariamente a favore di tutti.
D'altra parte, la stessa legge di riforma del condominio prevede che, in caso di mancanza dell'amministratore, "sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore". In altre parole, la medesima legge che ha previsto la non necessarietà dell'amministratore nei condomini con meno di nove condomini, ha previsto indirettamente che un referente deve esserci sempre e comunque, che lo si chiami "amministratore" o come che sia.
Attenzione però, perché la normativa vigente (art. 71 bis DACC) stabilisce alcuni requisiti per chi voglia svolgere l'attività di amministratore; infatti tale incarico può essere svolto solo da coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
[II]. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
[III]. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
[IV]. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
[V]. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
Osservazioni:
La realtà è che di fatto oggi l'amministratore di condominio è necessario sempre, anche nei condomini minimi costituiti da due o tre proprietari; a meno che uno dei medesimi non accetti di caricarsi volontariamente (e gratuitamente) delle responsabilità annesse all'amministrazione di fatto del condominio, senza peraltro avere nemmeno nessuno dei poteri dell'amministratore.
Certo, in condomini costituiti da poche unità immobiliari, per anni non si è avvertita la necessità di avere una gestione esterna di un professionista, fino al momento in cui, non si vuole fare opere di straordinaria manutenzione.
Ecco che poi, anche in condomini di 7 unità, ci sarà lo stallo dell'assemblea, e la non "tutela" da parte dell'autorità giudiziaria, ai fini della nomina giudiziale; nel senso che, immaginate di dover rifare tetto e facciate, con annessa possibilità di detrazione fiscale: la committenza dei lavori, la pratica edilizia, la fatturazione dei lavori, fanno tutti capo ( o dovrebbero) al condominio, ovvero l'ente che ha il codice fiscale e nella persona di colui, cui il codice fiscale è legato, verranno firmati contratti e bonifici speciali con legge 449.
Senza un amministratore, si sarebbe nel marasma più completo e di fronte all'interzia di un'assemblea che non si sapesse decidere, col nuovo articolo 1129, in caso di 7-8 unità, non si avrebbe nemmeno la nomina di un giudice.
Nel caso, poi, in cui non venga nominato un rappresentante interno, la responsabilità civile e penale sarà divisa equamente tra tutti i condomini; eventuali utenze dovranno essere aperte a nome di un condomino e non a nome del fabbricato, con la relativa responsabilità che ne segue.
La legge contempla tale eventualità in quanto gli stabili con meno di otto condomini sono facilmente gestibili sotto i diversi aspetti anche senza l’istituzione di una figura di rappresentanza. Tuttavia, se da un lato la scelta di rinunciare a tale figura, a cui spettano specifiche funzioni, comporta un certo risparmio, dall’altro occorre valutare sempre anche i rischi che possono derivare da una suddetta assenza, quali le situazioni di disaccordo e indecisione che possono minare la pacifica convivenza.
Ricordo inoltre che l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intenderà rinnovato per eguale durata e che quindi l'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni sarà libera di deliberare in ordine alla nomina di un nuovo amministratore nel caso di un professionista poco professionista!!.
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